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Mieter müssen Thermen selbst zahlen / Bild: APA
08.05.2009

OGH-Urteil: Mieter müssen Thermen selbst zahlen

Wenn eine mitvermietete Therme ausfällt und repariert oder erneuert werden muss, stellt sich die Frage, wer diesen Aufwand zahlen soll: der Mieter oder der Vermieter? Nach den Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) in Verbandsklagen der Arbeiterkammer (AK) gegen Mietvertragsklauseln konnte man davon ausgehen, dass der Vermieter dazu verpflichtet sei.


Nun sagt der OGH in einem Musterprozess des Vereins für Konsumenteninformation (VKI) das Gegenteil: Der Vermieter sei gesetzlich nicht zur Erhaltung der Therme verpflichtet. Nachsatz: Wenn durch die fehlende Therme das Mietobjekt unbrauchbar würde (Ausfall in der kalten Jahreszeit), dann könne der Mieter aber seinen Mietzins mindern.

Betrifft Altbauten und Genossenschaftswohnungen
Überraschender Weise gelangt der OGH nun zum Ergebnis, dass den Vermieter doch keine über die im Mietrechtsgesetz normierte (eingeschränkte) hinausgehende Erhaltungspflicht trifft und daher der Mieter für den Austausch der defekt gewordenen Therme aufzukommen hat.

Diese Entscheidung betrifft Mietwohnungen für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) wie zum Beispiel klassische Altbauten und Genossenschaftswohnungen.

Druckmittel der Mietzinsminderung
Der Mieter kann sich aber nach dem OGH mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung behelfen. Insofern sei ja die Brauchbarkeit der Wohnung doch vom Vermieter zu gewährleisten.

Der Mieter sei nämlich für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit seiner Wohnung von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Folgendes Beispiel dazu hat der OGH vor Augen.

Wird etwa in der kalten Jahreszeit eine ursprünglich funktionierende Heizanlage defekt, dann kann der Mieter für die Dauer der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Die Entscheidung des OGH bedeutet also:
- Der Mieter kann den Vermieter direkt nicht zur Reparatur oder zum Austausch der Therme zwingen, bzw nicht – wie im vorliegenden Fall – deren Kosten ersetzt bekommen.

- Der Mieter kann – bei Unbrauchbarkeit der gesamten Wohnung (etwa wegen Ausfalles der Heizung im Winter) – den Mietzins gänzlich mindern; damit kann er – "durch Frieren" – den Vermieter indirekt zum Handeln zwingen.

- Der Mieter kann seine Aufwendungen bei Beendigung des Mietverhältnisses – allerdings unter Berücksichtigung der Abschreibungen – ersetzt verlangen.

externen Link öffnenVerbraucherrecht.at

Mietvertrag prüfen lassen
"Das Ergebnis ist enttäuschend", stellt Georg Niedermühlbichler , Präsident der Mietervereinigung Österreich zu dem nun ergangenen Urteil des OGH fest. "Wiederum wurde keine eindeutige Klarheit über die Erhaltungspflichten im Inneren eines Mietgegenstandes geschaffen. Im Gegenteil, die nun ergangene Entscheidung des OGH widerspricht anderen OGH Urteilen und die Rechtslage ist nun noch unklarer und zersplitteter als je zuvor", so Niedermühlbichler weiter.

Die Mietervereinigung rät jedem Mieter vor Abschluss des Vertrags die Klauseln über die Erhaltungspflichten prüfen zu lassen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Auch vor Auflösung eines Mietvertrag ist es sinnvoll zu klären, in welchem Zustand der Mietgegenstand zurückzugeben ist.

"Es wird Zeit, dass endlich der Gesetzgeber tätig wird und die Rechtslage für alle Mieter eindeutig klärt", fordert Niedermühlbichler. Der Präsident der Mietervereinigung verweist auf den in der Schublade des Justizministeriums liegenden Entwurf der Sozialpartner aus dem Vorjahr.

Konsumentenschutzminster fordert gesetzliche Klarstellung
Laut kritisierte Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer ist das OGH-Urteil zu Thermen alles andere als zufriedenstellend. Es sei widersprüchlich und für Mieter klar benachteiligend, sagt der Konsumentenschutzminister und hält eindeutige gesetzliche Regelungen im Mietrecht nun für dringend erforderlich.

Nach Ansicht von Hundstorfer muss der Vermieter über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses den beim Zeitpunkt des Einzugs im Mietvertrag vereinbarten Standard in der Wohnung aufrechterhalten. Der Mieter zahle für einen gewissen Standard Mietzins. Wenn dieser Standard nicht mehr gegeben sei, weil beispielsweise die Therme ausfalle, dann habe der Vermieter die Pflicht, diesen Standard wieder herzustellen, so der Minister.

Das Mietrechtsgesetz müsse daher in dieser Hinsicht geändert und präzisiert werden.

Scharfe Kritik von der AK
Das Urteil sei höchst widersprüchlich und stelle eine klare Benachteiligung für Mieter dar, kritisiert die AK. Das Erkenntnis des OGH sei
widersprüchlich und unklar, es müssten per Gesetz alle Erhaltungspflichten der Vermieter bei allen Mietverhältnissen klar festgelegt werden, fordert die AK.

Zusätzliche Unklarheiten ergeben sich noch, weil je nach Art beziehungsweise Baualter der Wohnung oder des Gebäudes völlig unterschiedliche Erhaltungsverpflichtungen gelten, sagt die AK und bringt ein Beispiel: Bei einer Dachgeschoßwohnung, deren Baubewilligung vor dem 1.1.2002 erteilt wurde, hat der Vermieter dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch folgend keine Erhaltungspflichten. Wurde die selbe Wohnung ab dem 1.1.2002 baubewilligt, gibt es allerdings eine Erhaltungspflicht.

Vermieter freuen sich
Begrüßt wird die OGH-Entscheidung dagegen vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund. Präsident Friedrich Noszek sieht darin eine Entscheidung, dass der Mieter verpflichtet ist, die Kosten für die Reparatur einer kaputten Therme zu tragen. Das sei eine "praxisorientierte Lösung" und Noszek hofft, dass damit ein jahrelanger Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Kostentragung von Thermenreparaturen beendet ist.

Solange die Mietzinsobergrenzen nicht gelocker werden und in Altmietverträge eingegriffen werden dürfe, könne dem Hauseigentümer keine weiteren Erhaltungspflicht aufgebürdet werden, sagt Noszek.

externen Link öffnenMietervereinigung Österreich

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