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Rechtswidrige Klauseln in Mietverträgen / Bild: APA
28.08.2010

Rechtswidrige Klauseln in Mietverträgen

Nach wie vor sehen sich Mieter in spe mit Mietverträgen konfrontiert, in denen ihnen Erhaltungsarbeiten – wie das Ausmalen der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses – vorgeschrieben werden. Akzeptieren sie die Klausel nicht, bekommen sie auch die Wohnung nicht. Dadurch entsteht ein Ungleichgewicht zwischen den Vertragspartnern und dann darf dem Schwächeren nichts gröblich Benachteiligendes diktiert werden. Diese Rechtsauffassung zum Schutz der Mieter setzt sich, wie auch eine jüngste Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zu diesem Thema zeigt –immer mehr durch.

Unzulässige Klauseln
Christian K. aus Wien ist auf der Suche nach einer Wohnung. Jetzt habe er zwar etwas Passendes gefunden, schrieb er an help, sei aber mit zwei Klauseln im Mietvertrag nicht einverstanden, wo es heißt: "Das Mietobjekt ist frisch ausgemalt zurückzustellen" und "Der Mieter verpflichtet sich, auf eigene Kosten für sein Mietobjekt auf die Dauer des Mietverhältnisses eine ausreichende Haushaltsversicherung, die jedenfalls die Risiken Feuer, Leitungswasser, Sturm, Glas und Haftpflicht umfassen muss, abzuschließen."

Gröblich benachteiligend
Herr K. bat help zu klären, ob diese Vertragsbestimmungen nach der aktuellen Rechtslage zulässig sind oder nicht. Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer, bezeichnet beide Klauseln als rechtswidrig. In puncto Ausmalklausel verweist er auf das aktuellste OGH-Urteil zu dieser Frage.

Die Verpflichtung, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses neu ausmalen muss, sei im konkreten Fall vom Obersten Gerichtshof für rechtswidrig erachtet worde, sagt Rosifka. Begründet wurde das damit, dass eine solche Vertragsvereinbarung in einem Vertragsformular gröblich benachteiligend sei.

Ungleiche Partner
Die Rechtsphilosophie hinter diesem Urteil – zwei gleichberechtigte Partner können im Rahmen der Gesetze vereinbaren, was immer sie wollen.

Wenn es jedoch – wie im Fall von Vermieter und Mieter - ein Ungleichgewicht gibt, darf der eine dem anderen keine Bedingungen diktieren, die grob benachteiligend sind. Was bei der Ausmalpflicht zweifellos der Fall ist, speziell wenn man bedenkt, dass die normale Abnützung ja bereits durch die Miete abgegolten wird.

Und in solchen Fällen, wo einer dem anderen die Vertragsbedingungen sozusagen aufs Aug drückt, komme zunehmend öfter nach der Rechtssprechung die Sittenwidrigkeit ins Spiel, erklärt Rosifka. Und sehr oft werde vom Obersten Gerichtshof eine Klausel, die einen Vertragspartner, in dem Fall den Mieter, gröblich benachteiligt, dann auch für unwirksam erklärt. Und aus dieser Ungleichgewichtslage heraus werde dann eine Sittenwidrigkeit einer solchen Vereinbarung festgestellt.

Allgemeiner Trend
Dieser Trend in der Rechtssprechung gegen benachteiligende Klauseln in Verträgen sei auch in anderen Bereichen, nicht nur bei Mietverträgen zu beobachten. Dass damit aber die Ausmalklausel und ähnliche Erhaltungsbestimmungen in Mietverträgen endgültig vom Tisch sind, sei trotz des jüngsten Urteils leider noch immer nicht sicher, sagt Rosifka.

Der AK-Mietrechtsexperte erteilt auch noch der zweiten Klausel im Mietvertrag von Herrn K. mit der er sich zum Abschluss einer Haushaltsversicherung verpflichten soll, eine Absage. Dazu gebe es zwar noch keine Rechtssprechung, sagt Rosifka, aber die Klausel nehme dem Mieter seine Dispositionsfreiheit und sei damit ebenfalls gröblich benachteiligend.

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